Увеличава се рискът от балон при цените на недвижимите имоти
Рискът от балон на пазара на недвижимите имоти е най-висок във Франкфурт, Торонто и Хонконг. Високи рискове има и в Мюнхен и Цюрих. Това показва глобалният индекс Global Real Estate Bubble Index на UBS, за който е анализиран ръстът на цените на жилища в 25 големи града.
Франкфурт, Торонто и Хонконг са начело в тазгодишната класация и експертите по недвижими имоти от UBS идентифицират най-голям риск от балон в тези градове. Според индекса, високи рискове има също в Мюнхен и Цюрих, а Ванкувър и Стокхолм са се върнали в зоната на риска. Амстердам и Париж също са сред градовете в списъка.
Изследваните градове в САЩ – Маями, Лос Анджелис, Сан Франциско, Бостън и Ню Йорк са в надценената зона. Съществуват и силни дисбаланси на жилищните пазари в Токио, Сидни, Женева, Лондон, Москва, Тел Авив и Сингапур, докато Мадрид, Милано и Варшава все още се оценяват справедливо, гласи съобщението до медиите на UBS. Дубай е единственият подценен пазар, а също и единственият, който е класиран в по-ниска категория от миналата година.
Двуцифрен ръст в Москва, Стокхолм, Сидни, Токио и Ванкувър
Коригираният от инфлацията растеж на цените на жилищните имоти се ускори средно с 6% от средата на 2020 г. до средата на 2021 г. Цените на жилищата се повишиха в почти всички изследвани градове, с изключение на Милано, Париж, Ню Йорк и Сан Франциско. Както съобщава UBS, пет града отчитат дори двуцифрен ръст: Москва, Стокхолм, Сидни, Токио и Ванкувър. Според UBS това „рали на цените“ е предизвикано от специални обстоятелства.
„Пандемията върна много хора обратно между четирите стени на жилищата им. Това увеличи значението на жизненото пространство и доведе до по-голяма готовност да се плащат по-високи цени за имоти“, коментира Клаудио Сапутели, ръководител недвижими имоти на Главния инвестиционен офис на UBS Global Wealth Management. В същото време благоприятните условия за финансиране се подобриха още повече. В някои случаи дори стандартите за кредитиране на купувачите са облекчени. По-високите проценти на спестявания и процъфтяващите фондови пазари освободиха допълнителен капитал.
Повишаване на цените, по-големи заеми
Според UBS настоящите ниски разходи за ползване на жилищни имоти в сравнение с наемите, но също така и очакванията за все по-високи цени на имотите правят покупката на жилищен имот привлекателна за много домакинства, независимо от ценовото равнище и степента на задлъжняване. Този начин на мислене би могъл засега да стимулира пазарите. Въпреки това, за да бъдат в крак с нарастващите цени на жилищата, домакинствата трябва да теглят все по-големи заеми.
След като през последните няколко тримесечия нарастването на непогасените ипотеки се ускори почти навсякъде, нивото на задлъжнялост също се увеличи. Като цяло пазарите на жилищни имоти са станали още по-зависими от много ниските лихви, съобщава UBS. Според експертите в областта на недвижимите имоти затягането на стандартите за кредитиране би трябвало рязко да спре ценовия бум на повечето пазари. Въпреки това в много страни нивата на дълговете и кредитният растеж все още са доста под историческите си върхове. Погледнато по този начин, според UBS засега е малко вероятно пазарът на жилища да доведе до големи смущения на световните финансови пазари.
По-бързо повишение на цените на имотите извън града
В допълнение към ниските разходи за финансиране, урбанизацията се яви като основният фактор, който повиши цените на жилищните имоти в градовете през последното десетилетие. Но след локдауните градският живот загуби своята привлекателност. Междувременно икономическата активност отчасти се измести от центъра на града към предградията и градовете-сателити, а с това и търсенето на жилищни имоти. Поради тази причина от средата на 2020 г. до средата на 2021 г. цените на жилищните имоти в извънградските райони нарастват по-бързо, отколкото в градовете – за първи път от началото на 90-те години.
Дори някои от тези ефекти да са временни, промяната в търсенето ще намали перспективите за почти гарантирано покачване на цените на жилищата в градовете, се казва в съобщението за пресата. Последиците от тази промяна в търсенето вероятно ще бъдат още по-големи в региони със стагниращ или дори намаляващ брой на населението – какъвто е случаят в големи части на Европа – защото там ще бъде по-лесно предлагането да е в крак с търсенето.
Матиас Холжей, водещ автор на изследването и ръководител недвижими имоти за Швейцария на Главния инвестиционен офис на UBS Global Wealth Management, заключава: „Дългият период на суша за градските жилищни пазари изглежда все по-вероятен, дори ако лихвените проценти останат ниски.“
